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売買契約書の作成前に、手付金と住宅ローン特約を確認

投稿日:2016年6月27日 更新日:

条件が整い、いよいよ売買契約を結ぶという段取りになったら、不動産屋が売買契約書を作成します。これは、宅地建物取引業法の契約書に記載すべき事項に沿った内容で作成されますので、不動産屋によって大きく違うということはありません。

契約書というと、小難しい言い回しや、業界の専門用語が並んでいてわかりにくいというイメージがあるかもしれませんが、必ず一通り目を通すようにしましょう。そして、外してはいけないチェックポイントを確認して下さい。

売主として、絶対にチェックすべきポイントは下記の2点です。

手付金

売買契約の際には、買主さんから手付金を受け取るのが通例です。中古物件であれば、売買金額の10%程度の金額が一般的です。2000万円の物件なら、200万円という具合です。

この手付金の額を、極端に少なく言ってくる買主さんの場合は要注意です。(2200万円の220万円の端数を切って200万円というくらいなら構いません)

経済的な事情があるのかもしれませんが、手付金の性格考えた場合、売主に不利に働くケースがあるからです。

なぜなら、手付金とは、購入の意思を示し、優先的に買うことができる権利を確保する目的で買主から売主に預けるお金。つまり、手付金を受け取った後に、別の人から買いたいとオファーがあっても、それに応じることはできなくなります。

これは当然としても、買主さんは手付金を放棄すれば、一定の期間内なら、一方的に契約を解除できるという権利も持ちます。これを手付解除と言います。しかも、その理由を問われることはありません。

もしかしたら、買主さんにとって手付金を放棄しても、もっと安くて良い物件があったとなることも考えられます。これは、困りますよね。売れたと思った物件の売買契約が白紙になり、また一から売却活動をしなければならないのです。

気軽に手付解除されないためにも、それ相応の手付金を求めるべきなのです。5%よりも低い額だったら、もう少し金額を上げてもらうように言ったほうが安心でしょう。また、手付が解除できる期間もよく確認して下さい。売買契約から2週間が一般的です。

住宅ローン特約

手付金の他に、買主さんが住宅ローンを利用してあなたの住宅を購入する場合は、住宅ローン特約が契約書の中に盛り込まれます。

住宅ローン特約とは、万が一、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、売買契約を白紙撤回できるというものです。その際は、手付金も返済します。銀行の審査が通るまでに要する時間は、大体1ヵ月ほど(お盆や年末年始、GWをはさむ場合は1ヵ月半ほど)。

つまり、手付金同様に、住宅ローン特約は、結果が出るまで、売主が一定期間拘束されるシステムというわけです。

もちろん、住宅ローンの審査が必ず通るという保証があるなら、問題ありません。ですが、こればかりは、銀行次第です。とは言え、まったく予防線を張れないわけではありません。事前に買主さんがローンの仮審査が通っているかどうか、不動産屋に確認するくらいはしたほうが良いでしょう。

契約書を交わした後は、何事も融通がききません。後悔しないためにも、ハンコを押す前に、気になる点はきちんと確認してクリアにしておくべきです。

ちなみに、万が一、買主さんの住宅ローンが審査が通らず契約ができないという場合は、受け取った手付金は全額返済しなければなりません。残代金の決済の時までは、決して手付金を使ってしまわないように気をつけて下さい。

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