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住宅ローン

抵当権を外さないと住宅ローンが残っている住宅は売れない

投稿日:2016年3月19日 更新日:

住み替え・買い替えで現在住んでいる住宅を売って、新しく購入を検討する時に気になるのが住宅ローンの残債がある事ではないでしょうか?

結論から言うと、ローンが残っている住宅でも売れます。「ローンが残っていると売れない」と聞いた事があるんだけどそうなの?といった質問を受けることが多いのですが、35年ローンを組んでいる方も多く、ほとんどの方がローンが残った状態で売却の検討をするのは当たり前です。

参考URL:住宅ローンが残る家の売却

余程余裕がある人で無い限り完済した状態の方は少ないと思います。ただし、住宅ローン残債が多く残っている場合においては売れない事もあるので知っておきましょう。

抵当権を外さないと売却できない

多くの人が住宅ローンを組んで不動産を購入したと思いますが、抵当権は、もしも返済ができなくなった場合、銀行などの金融機関は回収できなくなると困るため、競売などができるように担保権を設定しています。

もし何らかの理由でローンの返済が滞った場合に、住宅ローンとして融資した金額が戻ってこなくなるので、抵当権を実行し競売にかけて回収します。

抵当権が付いたままでも住宅を売る事は可能ですが、誰が所有しようが、返済ができなければ、競売にかけられます。そんな住宅を購入しようとする人はいないため、抵当権を外さないと売れないと思ってください。

売却額でローン返済ができない

ほとんどの人がローンが残っている状態で住み替え・買い替えなどを行いますが、もしもローン残高がかなり残っていて売却額でローンを返済できずオーバーローンになる場合は、足りない分を貯金や親戚・家族に借りるなどして用意する必要があります。

もしも用意できない場合は売りたくても売れないので注意が必要です。売りたくても売れないのは抵当権が外れていないからです。住宅を売却するには抵当権を抹消する必要があり、抹消するには、すべて住宅ローンを返済し抵当権抹消登記をしないといけません。

オーバーローンの対処法

  • ローン残債:3800万円
  • 売却予定額:3200万円
  • 不足金額:600万円

ローンが3800万円残っていて、3200万円で売却の場合、600万円分足りない状態です。いわゆるオーバーローンの状態なのですが、この場合、600万円を返済しないと住宅を売る事ができないのですが、オーバーローンになっていても、売却する方法はあります。

ローンの残債を上乗せして新たにローンを組む足りない分を自分で用意するのが一番ですが、もし用意できなくても、住み替え・買い替えで新たに住む家が決まっているなら、住み替え・買い替えローンを利用して足りない金額分を上乗せして新たにローンを組む方法があります。

もちろん、600万円を上乗せしてローンを組むことになるので審査が厳しくなりますが、可能性が無いわけではありません。

ただし、ローンが多くなるので、その分返済も多くなります。月々の返済額が現在は大丈夫でも、今後厳しくなる事も考えられるので慎重に検討する必要があります。

可能性はありますが、あくまで、一番良いのは、オーバーローンになったとしても自己資金で賄えるようにしておく事です。

なるべく高く売却

ここまでの内容で、いかにローンを残さないようにするかが大事だとわかったと思います。結局の所、売却するには 現在の住宅ローンをすべて返済しなければいけませんので、売却額次第では売れない事もありえます。

その為、まずは所有住宅の査定を依頼しましょう。実際の売却額ではないですが、実際の取引額などを参考にした査定額がでるので、査定額で売却できた場合、ローンが残るのか?残ったローン残債は自己資金で返済可能なのか?

自己資金は足りないが、親戚・両親に貸してもらえたりするか?また、住み替え・買い替えローンで上乗せしてローンを組めるかどうかもある程度わかります。査定額を元に売却を考えるまた、売却を検討する上で査定は必ず必要ですので、まずは複数の業者に査定してもらいましょう。

その際、住宅の一括査定を利用すると簡単に複数業者の査定を貰えて便利です。複数業者に査定してもらう事で、比較もでき、相場もわかります。ローンを少なくするには、なるべく高い価格で売却するに越した事はありません。

そういった意味でも一括査定を利用する事で、業者間の競争意識が生まれるので、高い査定額を提示する傾向があります。高い査定額を提示するからには、それなりの戦略もあるでしょう。話しを聞いて説得力(営業力)のある業者を選ぶ事で、少しでもローン残債を少なくする事に繋がります。

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