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住宅ローン

住宅ローンが残っている住宅を売れるかは査定額次第

投稿日:2016年3月4日 更新日:

ローンが残っている住宅は、売却できる

住宅を売りたい、と言う方の理由は人様々ですよね。買い換えたい、遠方に引っ越すなどなど新しい生活が待っている方もいます。 また中にはローン返済が苦しいので住宅売却を考えている、という方もいらっしゃいます。

生活は移り変わっていくものですので、住宅ローンの支払い中でも移動せざるを得なくなったり、ローンが支払えなくなるのはあり得ることですよね。

ではそういった場合に、まだ返済ローンの残った不動産でも売却することができるのでしょうか?

状況によりますが、大抵の場合売却は可能であるということができます。ローン返済中でも売却ができる場合の、詳しい方法を見てみましょう。

査定額が住宅ローンよりも高い

なぜ住宅ローンが残っている住宅を売却することができるのか? それは、売却完了時に得る金額により住宅ローンの残高を返済することができるからなのです。 売却ができるかどうか、それはその家の資産価値、査定額の値段に左右されます。

そしてその売却価格から、売却にかかった諸費用が抜かれるため、手元に残るお金は売却価格よりも低くなると言うことを想定しておいて下さい。 もうひとつ覚えておきたいのが、査定価格と売却価格も、必ずしも同じ額とは言えないことです。

売却価格は査定額よりも大幅に下がることもあり得ますので、その場合でも、残った住宅ローンの総額を払えるほどの額になるかどうか、慎重に考慮する必要があります。

つまり、今の住宅の査定額が出たならば、そこから予想される諸費用を引き、さらに万が一それよりも大幅に下回った額での売却になってしまった場合の額を想定しましょう。

その額が住宅ローンの残高よりも多いか、あるいは同程度であれば、住宅売却はスムーズにいくかと思われます。

査定額が住宅ローンよりも低い

売却査定額が残っている住宅ローンの総額よりも低い場合、上記のように、ローンの総額を住宅売却価格で相殺する、という方法が取れなくなってしまいます。 その差額が小さければ、自分の預金などでカバーできますが、住宅ローンとなると金額が大きいため難しい場合が多いです。

この場合取れる方法は幾つかあります。 まずフリーローンに切り替えて、そちらに毎月決まった額を支払う、という方法。 そして最近出てきた「住み替えローン」と呼ばれる方法を利用する方法。

こちらは売却額と残ったローンの差額も含めて融資してくれる、というまさに不動産売買する人向けのローン方法です。 これらのローン返済以外には、「任意売却」という方法もあります。「任意売却」とはいったい何でしょうか?

参考URL:住宅ローンが残る家の売却

任意売却

任意売却とは、債権者(金融会社)と債務者(住宅のローンを持ち、それを売却したい方)の間に仲介者(不動産会社)が入り、両者の納得がいく価格で、不動産を競売にかけずに売買を成立させて解決をはかる方法のことを指します。

任意売却のメリットとは何でしょうか?不動産会社が任売却のために間に入ってくれるのなら、不動産会社が直接、金融会社と交渉をしてくれるので安心です。 また交渉しながら競売を取り下げ、任意売却を成立させることができれば、残っていた住宅ローンが相殺されることになるので、両者にとって良い結果となるのです。

ですが任意売却には、場数を踏んだ専門知識、交渉のテクニックを持つプロフェッショナルに任せることが必要となります。 専門的な知識、行動力があってこそできる交渉技術なのです。

売却力、解決力も必要とされるため、任意売却を任せるのであれば、その経験と実績のある不動産会社にお願いしましょう。 また任意売却が成立するならば、債務者である売り手側には仲介手数両や引越し代金、司法書士費用などの諸費用を負担する必要がなくなります。

住宅ローンの滞納は、放っておくと住宅自体が債権者から強制的に競売にかけられ、強制的な立ち退きを命じられてしまう可能性があります。 競売にかけられてしまった場合の落札価格は、相場の売却査定額の5割から7割程度にまで下がってしまう場合があるのです。

売り手側にとっては大きな損ですよね。 そんな競売にかけられてしまう前に、きちんと手続きを踏んで任意売却をしておくならば、あなたに損がないように住宅を売却し、ローンも相殺することができる可能性があります。

住宅売却を考える理由は人それぞれですが、住宅ローンが残っている場合でも、住宅の売却は可能であるということがわかりましたね。 また経済的な理由があるにしても、踏むべき手順を踏めば解決への道はあるということも知ることができました。

損をせずに、より良い住宅売却を目指して、早めに一歩を踏み出しましょう!

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