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住み替え

売却よりも住み替え先の住宅購入を優先させた場合の注意点

投稿日:2016年2月10日 更新日:

購入が先行する場合の買い替えのメリット、デメリットについてのポイントと注意点を説明します。基本的には売却先行型と逆のメリットデメリットがあると思っておけばいいです。

メリットとデメリット

購入が先行する(家を先に買う)買い替えの場合のメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット

  • 住み替え時期の心配が不要なため、じっくり希望の物件を選ぶことが出来る
  • 売却後に住む家の心配がいらない

デメリット

  • 新居への入居までに売却しなければならない(売る側の時間的制約)
  • 売り急ぎで値下げに応じなければいけない場合がある
  • 現住居と新居の二重ローンになる可能性がある

欲しい物件が買える

購入を先行する場合の最大のメリットは、じっくり物件を選ぶことができるため、ホントに欲しい物件が買えるという点でしょう。例えば、大手のデベロッパーの新築マンションや人気のエリアや戸建てを購入する場合です。

こういった人気物件は、家が売れるまでゆっくり待っていると売れてしまう可能性が高いので、先に購入手続き(契約)をしてしまってから、今住んでいる家の売却活動を始める(または売却前提で新居を購入手続きを先にする)というパターンですね。

以前から狙っていたエリアやすごく気に入った物件が見つかり、且つすぐに売れてしまいそうな場合に取る選択肢です。
さらに、住み替えの家が決まっているので、仮住まい等の住む家の心配がないということもメリットです。

安売りの心配

ただ、その場合にもデメリットはあって、新居に入居するまでに自宅を売却しなければいけないという、販売にかけられる時間の制約が出てくることです。これのなにがデメリットかというと、売却期限が決まることによって、例えば自分の希望額で売れない場合は値下げをするなどの対応が必要になってきます。

そうなると、もともとの資金計画に狂いが生じ、思っていたよりも費用負担が増えてしまった、なんてことになるわけですね。

まとめると、購入先行の場合、欲しい物件は買えるけど、自宅が安くても売らなければいけなくなる可能性がある!ってことですね。

なので、住宅ローンの返済が既に終わっている人や、残債が少ない人、預貯金などのゆとりがあって新居の購入資金にまわせる人、って場合は、購入先行(家を先に買う)というパターンを選んでも問題ありません。

ただ、やっぱり家の売却金を次の家の頭金にもあてようと思っている人なんかの場合は、この購入先行(家を先に買う)だと不安がありますね。たいていの場合、ローンが返済済みだったり、新居の頭金もいっぱい溜まっているなんて人は少ないので、売却先行(家を先に売る)ってパターンを選択する方が多いみたいです。

期限までに自宅が売れなかったら

ちなみに、購入先行(家を先に買う)で、期限までに自宅が売れなかった場合どうなるのか?って話ですが、通常こういった買い替えの場合の購入契約書には、買い替え特約(停止条件付の契約)がつきます。

どういったものかというと、簡単に言うとこの日までに自宅を売却すること。もし売れなかったら契約は白紙です。みたいな特約です。なので、仮に自宅が売れなくても違約金みたいなペネルティってのは一切ないんですね。

デベロッパーや不動産会社はその辺を気にしているので、軽く考えているような人には売ってくれません。そうならないように、契約前に売却予定の物件をしっかり査定し、期限までに十分売れそうな適切な売却価格を想定しているか?安易な資金計画を設定していないか?などをしっかりチェックします。

ということで、気に入った物件を買いたいから購入先行で!って言う場合は、売却見込みと資金計画をしっかりと練った上で行動しましょう。

妥協も大切

以上のとおり、売却が先行する場合(家を売るのが先)と購入が先行する場合(家を買うのが先)のメリットデメリットをまとめてきましたが、ポイントは理解できたでしょうか?

ざっくりまとめると

  • 時間がかかっても納得いく価格で(高い値段)で売りたい → 売却先行
  • どうしても欲しい物件を買いたい → 購入先行

ということになります。

人って言うのは欲張りな生き物で、家は高く売りたいし、新居も欲しい物件を買いたいって思うものですが、なかなか全てが思い通りにはいかないものです。ですので、それぞれ自分にとって譲れないポイントを明確にし、どっちを優先するかということを基準にして、売却先行か購入先行かを選ぶようにしましょう。

査定が大事

結局、売却先行にしても購入先行にしても、自分の家がいくらで売れるかっていうのが大事なポイントになってきます。そのためにも出来るだけ正確な査定をし、適切な売却価格の設定が必要になってきます。

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