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住宅ローン

住宅ローンを返済中の住宅売却は諸費用を含めてシミュレーション

投稿日:2016年2月10日 更新日:

いま住んでいる住宅の住宅ローン、まだ返済途中だけど売却したい。いろいろな事情で、そういう状況になることもあると思います。

そんな時にまず頭をよぎるのは住宅ローンが残っていても、住宅って売却できるの!?ということではないでしょうか?

結論からお答えすると、ローンを“残したまま”では売却できません。ただし、売る方法は、ちゃんとあります!

売却完了時点(所有権の移転時)に住宅ローンが完済できている状態、すなわち住宅ローンの抵当権(金融期間の担保設定)が抹消できている場合に、売却可能となります。

つまり、いま住んでいる住宅を売却すれば、大きなお金が入ってきますよね? 売却したお金で返す見込みが立てばOK。売却と同時にローンの返済完了、という形になれば、大丈夫なんです。

売却費用のみで、そっくりそのまま返済できてしまえばいちばんいいですよね。ですが、もし売却費用だけでは足りない、という場合でも、新たに買い換えローンを組む方法もありますので、現在住宅ローン残債があっても、売却は可能です。

ただ、そうなると、重要になってくるのが「住宅の査定」。重要なポイントは、ここからです!

住宅の査定額

自分の住宅が一体いくらで売れるのか?その額面によって現実的に住宅売却ができるかできないか決まってくる、という方も多いでしょう。

  • どこに依頼すればいいの?
  • いちばん高い査定額を出してくれるところに売りたいけど、評判のいい不動産会社ってどこ?
  • だまされたらどうしよう…?

でも住宅の妥当な評価額を知るには複数の業者に査定を依頼することは基本中の基本。

不動産会社との契約

一括査定の流れですが、入力フォームに必要事項を入力し送信。査定を依頼すると、メールなどで各社の査定額が届きます。じっくり比較して、興味のある不動産業者に連絡。実際に相談し、一番納得のいく業者に買取をお願いするという流れです。

今すぐ売りたい場合はもちろん、ざっくりとした査定額の目安を知っておきたいというだけの人でも利用可能。住宅の一括査定では最大手の会社ですので、ぜひ利用していただきたいと思います。

売却時にかかる費用

住宅の売却は、お金が入ってくるだけではありません。売却にかかる諸費用がありますので、ローンの返済を考える際には、その金額も加味して考える必要があります。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン一括繰り上げ返済手数料

などが代表的な費用になります。住宅の査定とあわせて売却にかかる諸費用の見積もりも出してもらって検討しましょう。

また、注意していただきたいのが、この際の価格はあくまでも査定価格ということ。実際の売却価格が査定額より上まわる場合もありますが、反対に大幅に下まわってしまうという可能性も十分にありえます。

もし下まわってしまった場合、不足した金額を補てんしてローンを返済できるのか?慎重に検討しておく必要があります。

また「売却の期間」についてもどれくらいを想定しているか、事前に考えておきましょう。

  • 時間がかかったとしてもできるだけ高く売却したい
  • 価格はそこそこでいいので、できるだけ早く売却したい

もちろんスピーディーに高く売れたらいちばんいいですが、なかなか買い手がみつからず難航する可能性も否定できません。住宅売却における「期間」と「金額」、最終的にはどちらが譲れないのか、ご自身の中の基準を明確にしておくことをおすすめします。

不動産売却の所得税

不動産売却時に利益(譲渡益)が出ると、所得税(国税)と住民税(地方税)が課せられます。

土地や建物など不動産を売った時には所得税と住民税が課税されます。所得税は国税、住民税は地方税なのですが、いったいどのくらい納めなければいけないものなのでしょうか。

マイホームだけではなく、土地や建物といった不動産の譲渡所得に対する税金は、所有期間の長さによって税率が変わってきます。譲渡した年の一月一日時点における所有期間が五年を超えるか否かで長期譲渡所得か短期譲渡所得と分かれるのです。

もちろん、売却において利益(譲渡所得、譲渡益)が生じなければ、長期譲渡だろうと短期譲渡だろうと、税金が課せられることはありません。また、法人の場合と個人の場合でも異なります。

法人で不動産を所有している場合などは、建物分の消費税などを納めなければなりません。個人の場合では、先ほど書いた通り、利益に対して所得税と住民税がかかるのですが、損をした時には、その売却損分を少し取り戻す方法もあります。

また購入した価格から売却した価格の譲渡益が3,000万円までの場合、特別控除が適用されることもありますし、さらに所有期間が長いと(長期譲渡所得)の場合は、税率が軽減される特例を選択可能な場合もあります。

いずれにせよ、自分のケースがどれに相当するのかをしっかり確認して、シミュレーションすることが大事です。

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