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税金

相続した空き家の売却に使える特別控除の解説

投稿日:2016年1月23日 更新日:

実家を相続したものの生活拠点の違いなどから放置し、空き家になっていませんか?2016年4月から、相続した空き家を売却した場合にも、一定の条件を満たすと、譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例が適用されるようになりました。

ただし、特例の適用を受けるには期限があります。空き家を売るのか、税金や維持費用を払いながら持ち続けるのか、早めに決断する方がよいでしょう。

空き家の売却に特別控除

もともと譲渡所得の3,000万円の特別控除は、所有者自身が住んでいた家の売却が前提です。そのため、従来は、相続人が住まず、空き家になっていた家を売却したときには、特別控除の特例を受けられませんできませんでした。

2016年4月からは、相続して空き家になっていた家を売却した場合も、特別控除の特例の対象となりました。譲渡所得から3,000万円の控除が認められます。

2016年度(平成28年度)税制改正大綱で、相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例と呼ばれます。

ただし、この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。細かく条件が定められていますが、簡単にいえば、相続した旧耐震基準の家屋を、耐震改修して売却するか、解体し更地にして売却する場合に、譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例が適用されるというものです。

つまり危険な空き家を減らすことに貢献すれば、減税しましょうというものです。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例は、相続税の取得費加算の特例との選択適用となり、併用はできません。

耐震改修と更地

この特別控除の特例の対象となる旧耐震基準の家屋というのは、1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家屋です。

立地が良いとか、古民家や特別の価値のある建物でなければ、わざわざ耐震リフォームにコストをかけても売れる保障はありません。多くは家屋を取り壊して、更地で売却することになるでしょう。

空き家の解体やリフォームに補助金

空き家の解体や耐震リフォームに、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。お住いの自治体で、空き家の解体に補助金を出す制度があれば、国の助成金と合わせて最大で解体工事費用の80%を補助してもらえます。

地方自治体では、移住者の誘致や地域活性化の目的から、空き家の利活用に力を入れているところもあります。また、防災対策などの一環で、耐震リフォームに補助金を出している自治体もあります。

家屋の解体や耐震リフォームには、そういった国や自治体の補助制度の活用を考えてみるとよいでしょう。

空き家を解体する時期

空き家の建っている敷地は、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例により、固定資産税が最大6分の1に、都市計画税が最大3分の1に軽減されています。空き家を解体すると住宅用地とみなされなくなり、土地の固定資産税や都市計画税が上がります。

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して課税されます。買い手が見つかっていないのに早々に解体して、更地を所有したまま1月1日を迎えると、住宅用地特例を受けられず、高い税金を払わなければいけません。

それを避けるためには、更地にして引き渡すことを条件に売りに出し、買い手が見つかってから解体するのが鉄則です。

不動産の売買では、固定資産税・都市計画税は、売主と買主の間で、引き渡し時期に応じて案分清算するのが一般的です。買主は、清算金として按分額を売主に支払います。ですから、引渡し直前に解体すると、売主にとっては税金が安く、その分、買主にとっても清算金が安くなるのです。

共有相続すると控除総額が増える

複数の相続人が不動産を相続する場合、一般的に共有名義は避ける方がよいといわれます。売却価格や売却時期などをめぐって、トラブルになるケースが多いからです。

しかし、この特例は、共有名義で相続すると大きなメリットがあります。売却したときに、相続人それぞれが3,000万円の特別控除を受けられるのです。例えば、兄弟2人で共有名義にしていれば、それぞれが3,000万円ずつ、全体で6,000万円の特別控除が受けられます。

ただし、そのためには、建物と土地の両方を共有名義にする必要があります。例えば、兄弟2人が相続する際、土地は兄弟2人の名義にして家は兄の名義にすると、特別控除の特例を受けられるのは兄だけとなってしまいます。

国の空き家対策

相続した空き家の売却にも特別控除の特例が適用されるようになった背景には、全国で空き家が急増していることがあります。中でも最も多いのが、相続して空き家になっているケースです。国土交通省の調査では52.3%を占めます(2014年 空家実態調査)。

2015年5月には空き家対策特別措置法が完全施行され、国や地方自治体の空き家対策が本格化しました。すでに、特定空き家の固定資産税を住宅用地特例の対象から除外し、危険な空き家を放置しておくと、固定資産税や都市計画税が増税になる仕組みが作られています。

増税措置をムチとすれば、今回の減税措置はアメです。国は、アメとムチの両方を使って、空き家を減らす方向へ本格的に動き出したと言えます。

特別控除が適用される条件

相続した空き家の売却で、3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、次の条件をすべて満たす場合です。

  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋⇒ 旧耐震基準で建てられた家屋
  • 区分所有建築物は除外⇒ マンションなどは適用対象外。
  • 相続する前、被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいた居住用家屋⇒ 相続開始により、空き家になった家屋。

こうした家屋とその敷地を、次のような条件で譲渡した場合に、3,000万円の特別控除の特例が適用できます。

特例対象となる譲渡

  • 相続の時から譲渡の時まで、居住、貸付、事業に使われていない。
  • 耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して土地だけ売却する場合。
  • 譲渡期間は、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日まで。
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したもの。
  • 2013年(平成25年)1月2日以降に相続が発生したもの

が対象となります。

相続開始が2013年1月2日の場合、3年を経過する日が2016年1月1日となり、その年の12月31日までに売却すれば特例を受けられます。2013年1月1日以前に相続開始の場合、譲渡期限が2015年12月31日となり、対象となりません。

譲渡期限

  • 売却額が1億円を超えないこと。
  • 役所から要件を満たす証明書類を入手し、確定申告書に添付して申告すること。

特例の対象になるケース

この特例の対象になるケース対象にならないケースについて、一般的な例をまとめておきます。

特例の対象となるケース

  • 1981年5月31日以前に建てられた一戸建て住宅
  • 亡くなった人が一人暮らしをしていて空き家になった
  • 相続発生後、住んだり、貸したり、事業に用いたりしていない
  • 相続発生から3年後の年末までに売却
  • 建物を解体するか、新耐震基準を満たすように改修して売却
  • 売却価格が1億円以下

特例の対象とならないケース

  • 老人ホームに入居し、住民票を移していた
  • 空いていた部屋に賃借人が住んでいた
  • 更地にして駐車場として貸していた
  • 2016年4月より前に売却した
  • 古い家を耐震リフォームや解体をせず、そのまま売った
  • 固定資産税の清算金を合わせると売却価格が1億円を超えた

減税

相続した実家を売却するとき、親が所有していた期間は5年を超えている場合がほとんどでしょうから、その場合は長期譲渡所得に区分されます。長期譲渡所得の税率は20.315%ですから、最大で、3,000万円×20.315%=609万4,500円も税金を減らすことができます。

相続により取得した実家を5,000万円で売却し、譲渡費用は300万円だったとします。取得費は不明で概算取得費(譲渡価額の5%)で計算します。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

ここで、

  • 譲渡収入金額:5,000万円
  • 取得費:5,000万円×5%=250万円
  • 譲渡費用:300万円

ですから、譲渡所得は4,450万円となります。

特別控除を受けられる場合

3,000万円の特別控除の適用要件を満たす場合、譲渡所得は4,450万円-3,000万円=1,450万円

ですから、譲渡所得にかかる税金は、1,450万円×20.315%=294万5,675円

特別控除を受けられない場合

一方、特別控除の特例を受けられない場合の譲渡所得にかかる税金は、4,450万円×20.315%=904万175円となります。このように、3,000万円の特別控除の特例を受けられると、609万4,500円税金が安くなります。

譲渡所得が3,000万円以下で特別控除の適用要件を満たす場合は、税金はゼロになります。

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