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住み替え

資金計画に余裕が出てから買い替えの検討をする

投稿日:2015年8月20日 更新日:

自宅を売却する時に、新居を購入を前提とする場合、それを買い替えと言います。買い替えの場合の注意点ですが、特に以下の2点について気にしておく必要があります。

  • 買い替え時の資金状況(ローン残債と売却価格)
  • 契約のタイミング(売却が先か、購入が先か)

買い替え時の資金状況

ローン返済

買い替えの際の第一条件ですが、例えば今住んでいいる自宅の住宅ローンが残っている場合、ローンの残りをすべて返済する必要があります。

理由は、そもそも、売却の際は自宅の抵当権をはずす必要があり、そのためにはローンの残りを完済されていることが条件だからです。となると、住宅ローン残高よりも家が高く売れるのがベストな状況です。

担保割れ

ただ、常にそのような状況になるわけではなく、場合によっては、売却額が住宅ローン残高を下回ることもあるでしょう。ちなみに、このような状況を専門用語で担保割れと言います。この場合買い替えはできないの?ってことですが、一応対処法はあります。

対処法としては2つ。1つは、預貯金で保管すること。もう1つの方法は、銀行等の金融機関の借り換え専用ローンを利用して、残債分を穴埋めすることです。

借り入れ金額を増やさない

ただ、いずれの場合も新たな借入額が多くなることに繋がるため、返済できるか慎重に検討する必要があります。

例えば、ローン残高が2,500万円で、売却額が2,000万円の場合、家を売ったお金でローンの残りを完済できず500万円残ってしまいます。さらに新居の購入額が3,000万円だとしましょう。そうすると、例えば借り換えローンを利用した場合、残債分の500万円と新居購入分の3,000万円の合計3,500万円が新たなローンとなるわけです。

ローン残債があっても新たなローンを組んで新居が買えるっていうのは、ある意味便利な世の中になったとも言えますが、逆に負担は増えることになるわけです。

現在の収入が大きく増えていて、今後の返済に支障がなければ問題ありませんが、そうでない場合はとても危険です。できるだけ、返済額(借入額)が増えないような資金計画になるよう慎重に買い替えを検討しましょう。

返済期間を伸ばさない

買い替え(住み替え)の場合、ほとんどの人が若くても30代後半か40代くらいかと思います。というより、最初に家を購入した時の年齢よりも年を取っていることは間違いないですよね。そんな人たちが、30年とか35年のローンを新たに組むのはちょっと危険です。できれば老後の心配がないように早めに返済が終わるような期間設定にしておくべきですね。

契約のタイミング

買い替えの場合のもう一つのポイントはタイミングです。買い替えの場合、自宅(家)を売る時期と新居の購入時期の調整が必要になってきます。

パターンは、大きく分けると2つ。

  • 売却が先行する場合
  • 購入が先行する場合

です。

どっちのパターンがいいか?ってことですが、どのパターンもメリットデメリットがあるので、どれが良いとは一概には言えません。ただ、前もってそのメリットデメリットを把握しておけば、自分達の状況に合わせて、売却、購入活動ができます。

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